Thursday, December 10, 2009

Further musings on the future of SEFC Social Housing

Currently, two of the discussions taking place on Frances Bula's blog relate to the proposed cuts to city services, and ThinkCity's position that the city should sell the social housing units at SEFC. Yes, ThinkCity is promoting this, and I admire the organization for taking this stand.

The following are comments that I posted on Frances' blog this morning that hopefully provide a better appreciation of the context within which this decision should be made:

"I think it is ironic that there is a strong link between the two conversations currently taking place on this blog…the cuts to city programs and the decision on what to do with the Olympic Village social housing.

I agree with the concept that we should not create low income ghettos. For that reason, I have been arguing for market condominium and rental housing in the DTES, and I support the creation of smaller projects accommodating lower income households that are integrated into other communities. City Observer has reinforced the value of doing this.

The south shore redevelopment of False Creek confirmed for me the idea that when public land is redeveloped for housing, there should be a mix of incomes…it should not be exclusively for low income people (as were the first phases of the St. Lawrence redevelopment in Toronto) nor exclusively for high income people. (The city has often sold sites for top dollar, which were subsequently redeveloped exclusively with condominiums catering to higher income households.)

If the city was not facing significant financial problems at the Olympic Village, and in many other aspects of its operations, I would have no problem accepting the 252 units of social housing remaining as housing for those in the lower income brackets.

But the fact remains, for a variety of reasons, the city faces losses of tens of millions of dollars over the Olympic Village project. While these losses will not come out of annual operating budgets directly, they will reduce the Property Endowment Fund (PEF), and impact the future financial health of the city.

For those who have not been following the more detailed financing of the entire South East False Creek development, one of the reasons the city is facing significant losses is that it had hoped to cover all the cost of the soils remediation, construction of the beautiful seawall walkway and bridge, the environmental features, parks, community centres, childcare, and some of the social housing costs from the revenues from the sale of the land offered for condominium development.

However, two important things have happened. I am told the cost of all the public components, yes all… have increased, in some cases quite significantly. At the same time, there is a very real danger that the city will not receive all of the land payment it expected from the private developer to fund all of these initial costs, and cost over-runs.

I am not privy to the City’s proforma setting out the costs and revenues. But based on what has been publicly said, Millennium was to pay $193 for the land. I suspect there is a danger we will not get all of this money.

To make things worse, some people have suggested we may not receive any additional land payment, (other than a $17 million deposit which I’m told was paid). Worse still, depending on how well Mr. Rennie does with the condominium sales, we may not even get back all the money we have advanced to the developer to finish the building. (Yes, we could go after his other projects including Evelyn Avenue in West Vancouver and his proposed Davie/Bidwell project, currently going through rezoning, although I note this is being proposed by another related company.)

Now I realize I am starting to sound awfully alarmist, sort of like the mayor and Geoff Meggs and Miro Cernetig in the past, but based on the estimated costs of this project, (Frances, I’m being told the construction cost alone for the buildings is in the order of $450 to $550 a square foot, which is double what Onni or other developers have been paying to build new condominium housing.

As I have suggested before on this blog, a large part of this increase is attributable to form of the buildings and the ‘look at me’ design and construction features that were included so that we could proclaim this the most sustainable community development in the world!

If you want to know what these feature are, costing hundreds of millions of dollars, just go through the sales centre and look at the fancy shading systems on the exterior walls, and ask about the never before tried in North America heating system, and everything else that we’ll be boasting about in Copenhagen, but I digress.)

So my understanding of the current situation is that the city cost over-runs for the site development and community features are in the tens of millions of dollars, (this is in addition to the budgeted costs) and it is likely that we will not get all the money Millennium has promised to pay us for the land. Indeed, as noted above, there is a chance that we won’t receive any more money for the land, and if Miro Cernetig is right, we may not even get back all the money we have lent the developer to pay for the project.

So it is within this context, and the context that I describe in the last paragraphs of this posting, that we must now make a decision on the future of the social housing.

Before you finalize your position, you should also remember that not only is the Social Housing significantly over budget, and require tens of millions of additional dollars of further subsidies if it is to accommodate those in greatest need, IT IS PERHAPS OUR ONLY POTENTIAL REVENUE SOURCE IN SEFC TO OFFSET THE TENS OF MILLIONS OF DOLLARS IN POTENTIAL LOSSES.

There might in fact be another zero in the loss column, but since I haven’t seen the numbers, and don’t want to be accused of being unnecessarily alarmist, I will just talk about tens of millions in losses.

So for me this is no longer a philosophical discussion about the importance of keeping a promise, or the benefits of mixing low and mid and high income households in a community development. If we do lose a lot of money, then the assets and future revenue stream from the PEF will be reduced, and there will have to be additional cuts in future years.

This is why I advocate at least trying to recover the costs of the social housing. I complement Think City for also coming to the same conclusion. I also thank them for sharing that it can be done in a way that does not compete unfairly with the market housing.

And it can also be done in a way that will ensure some social mix, (and remember a former City Council did, at the last minute, give a bonus to Millennium to include some rental housing.

The project is not just condominiums for the wealthy as Ellen Woodsworth and others have stated, and to be fair, almost everyone has forgotten this too.)

By imposing sale and resale controls, it is possible to keep this housing ‘more affordable’ in perpetuity. (And yes, I realize $600,00 units are not very affordable for many, many people in the city, but they are more affordable than $1 million units.)

By leasing, rather than selling the land, the city can retain long term ownership of the property. And by imposing a right of first refusal provision, the city could buy back units over time, as our financial situation improves, if it is deemed important to have an even broader social income mix. (Although personally, I would just build more cost effective units on adjacent lands. )

In this regard, to respond to Glissando Remy, the reason that future social housing units on adjacent sites will likely not be so expensive is that they will not be built at a time of historically high construction costs…with lots of overtime payments to ensure they are finished by a certain date, and with many very innovative and never tried before features.)

A final thought. Yesterday Alice Sundberg, the former head of the BC Non Profit Housing Association invited me to see a non-profit housing project that according to one envelope building consultant needs $100,000 per unit in repairs, due to water penetration. The residents do not have the money.

The city and province claim not to have the money to help this low income group repair their homes. So I was being asked whether I could think of a creative solution that might involve selling the project to a sympathetic developer who might get a density increase and in turn re-build some or all of the social housing units along with some affordable market condominiums. As it turned out, I don’t think this is an appropriate or realistic way to proceed, but it might be possible to repair the building for $50,000 a unit, rather than $100,000 a unit. Nonetheless, this might still force out some of the residents, or indeed force out everyone for a while, depending what happens.

My point is this. This tragic situation is not unique. There are hundreds, if not thousands of existing social housing units currently occupied by low income households that are in need of serious repair. Many are on land owned by the city in the PEF and leased to non-profit organizations. Soon the city is going to be increasingly asked to use the assets of the PEF to help keep the low income households in their units.

So before you insist that the city keep these prime SEFC units as social housing, we should also think about those low income, single parent families, who right now are living in units just off Commercial drive, which are rotting and in need of repair.

We should also be thinking about the petting zoo, and the Bloedel Conservatory, because they too are related to what we do at SEFC.

The city needs to help a lot of unfortunate people who are currently living in deteriorating social housing, and yes, some who would be happy to be off the streets and living in any sort of housing. One way to ensure we can do this now, and in the continuing future, is to exercise good fiscal judgment when deciding on the future of 252 very expensive, but very valuable units in SEFC.

SEFC is supposed to be a ’sustainable’ community. While I am growing tired of the word, let’s come up with a fiscally sustainable solution to complement all its other wonderful and attractive features.

12 comments:

aksawy said...

نقدم لكم الشركة الاولى فى عالم كشف التسربات والتى تتميز بالجودة والتميز والدقة والخبرة والكفاءة والحرفيه وهى شركة كشف تسربات المياه بالرياض والتى باستطاعتها ان تخلصكم من مشكلة تسرب المواسير والصنابير بالمنزل فضلا عن ان الشركة تقدم لكم شتى الخدمات المنزلية الاخرى بأسعار رخيصة وبكفاءة عاليه ومن خلال اقوى عماله بشرية قادرة على تنفيذ خدماتكم فى اسرع وقت وبنتائج طيبة , فسارعو باتصالكم بنا من اى مكان بالرياض
شركة تنظيف منازل بجدة
شركة كشف تسربات المياه
شركة تنظيف خزانات
مكافحة الحشرات بجدة
شركة نقل عفش
شركة تنظيف فلل مجربة
شركة نقل عفش جدة
شركة كشف تسربات بالدمام
شراء الاثاث المستعمل بالرياض
ترميم المنازل القديمة

كشف تسربات المياه
كشف تسربات

فضلا عن الشركة تستخدم افضل واحدث اجهزة كشف التسربات التى توفر الكثير من الوقت والجهد على العمال كما تحافظ على ممتلكات العملاء من التدمير والتخريب نظرا لان هذه الاجهزة تقوم بكشف التسربات بدون تكسير وفى وقت قياسى وبشكل دقيق جدا

Unknown said...

مرحبا ! نراعي شعور سكان المملكة العربية السعودية و خاصة سكان مدينة الرياض من ناحية عمليات النظافة فنحن شركة الطيب نقدم لكم اليوم افضل شركة تنظيف كنب بالرياضنعد الشركة الاولي في خدمات تنظيف الكنب الا اننا نقوم بتنظيف المجالس و الموكيت و غيرها من اشياء موجودة في المنزل نعتمد اثناء القيام بالخدمات علي افضل واحدث الاجهزة و الادوات الموجودة في الاسواق فنحن شركة الطيب افضل شركة تنظيف كنب بالرياضعزيزي العميل اذا كنت تريد شركة متميزة و بارعة في خدمات تنظيف الكنب فعليك اختيار شركة الطيب فنحن افضل شركة تقدم لك جميع خدمات المنزلية فنحن سعداء ايضا اننا نقدم لكم الراحة الكاملة لكم عملائنا الكرام نحن افضلشركة تنظيف كنب بالرياض

غسيل كنب بالرياض
نظافة كنب بالرياض

Unknown said...

ِركة العاصمة المختصة فى مجالات تنظيف الشقق والفلل والخزانات وخدمات نقل العفش فهي من اكبر الشركات التى تقوم بأعمال تنظيف وغسيل الشقق بالمدينة المنورة وتنظيف السيراميك وجلي البلاط وللمزيد يمكنم زيارة صفحاتنا

نقل عفش بالمدينة المنورة

شركة مكافحة النمل الابيض بينبع

رش حشرات بالمدينة المنورة

شركة غسيل خزانات بالمدينة

شركة تنظيف منازل بالمدينة المنورة

معلم كهربائي بالمدينة المنورة

Unknown said...


تنظيف خزانات بالمدينة المنورة

شركة نقل اثاث بينبع

غسيل سجاد بالدمام

شركة مكافحة حشرات بالمدينة المنورة

مكافحة حشرات بينبع

فني كهربائي بالمدينة المنورة

سباك بالمدينة المنورة

نقل عفش بينبع

Unknown said...


شركة تنظيف شقق بالمدينة المنورة

شركة تنظيف منازل بينبع

شركة تنظيف شقق بينبع

نقل اثاث بالمدينة المنورة

نقل اثاث بينبع

شركة تنظيف بينبع

شركة جلي بلاط بالمدينة المنورة

شركة تنظيف كنب بالدمام

Unknown said...


شركة تنظيف شقق بالمدينة المنورة

شركة تنظيف بالمدينة المنورة

شركة نقل عفش بالمدينة المنورة

شركة نقل عفش بينبع

شركة تنظيف خزانات بالمدينة المنورة

شركة تنظيف خزانات بينبع

مكافحة حشرات بالمدينة المنورة
شركة تنظيف مجالس بالمدينة المنورة

شركة مكافحة حشرات بينبع

شركة مكافحة حشرات بالمدينة المنورة(الموري ) 0535735075 said...

شركة تنظيف بالمدينة المنورة
شركة تنظيف خزانات بالمدينة المنورة
شركة نقل اثاث بالمدينة المنورة
شركة مكافحة حشرات بالمدينة المنورة
شركة تنظيف بينبع
شركة نقل اثاث بينبع
مكافحة حشرات بينبع
شركة تنظيف خزانات بينبع
شركة تنظيف كنب بينبع
شركة جلي بلاط بينبع
شركة الموري المتحدة متخصصة فى نقل العفش بالمدينة المنورة ولديها فريق متخصص فى تنظيف الشقق والمنازل وايضا متخصصين فى مكافحة جميع انواع الحشرات ورش المبيدات بالمدينة المنورة وايضا قسم خاص لغسيل وتنظيف الخزانات بالمدينة المنورة وعزل الخزانات ولمزيد من المعلومات
شركة نقل عفش بالمدينة المنورة
مكافحة حشرات بالمدينة المنورة
شركة تنظيف خزانات بالمدينة المنورة
شركة تنظيف بالمدينة المنورة

رواد الحرمين said...



شركه تنظيف مكيفات بالرياض
شركه عزل فوم بالدمام

شقق للايجار بمصيف بلطيم

شركه عزل اسطح بالدمام

شركه عزل فوم بالقطيف

شركه عزل فوم بالاحساء

شركه عزل فوم بالجبيل

ابراهيم ابراهيم said...

صباغ الكويت افضل صباغ فى دولة الكويت ولدينا ايضا معلم ديكور الكويت يعمل لدى افضل شركة ديكور بالكويت بالاضافة الى معلم صباغ بالكويت يقوم جميع المواطفين لدينا فى اصباغ الكويت ويمكنك التواصل معنا من خلال رقم صباغ بالكويت او من خلال رقم معلم ديكور صباغ الكويت افضل خدمة يحتاجها اهل الكويت فى الوقت الحالي حيث انه من النادر ان تجد صباغ بالكويت محترف ولكن اليوم فى موقع صباغ الكويت سوف تجد افضل صباغين مثل صباغ هندي و صباغ حولي وافضل ديكورات الكويت على احدث صيحه لعام 2021 مثل ورق جدران مودرن بالكويت ويوجد لدينا تركيب باركية خشب بالكويت ومع ارتفاع الاسعار يمكنك ايضا تركيب بديل الرخام بالكويت وهناك موديلات جديده مثلا استيل الكويت ناتي الى افضل صباغين بالكويت

arabaso said...


احذر من أضواء التحذير

لحسن الحظ ، تحمل السيارات في الوقت الحاضر إشارات تحذيرية تشير إلى الوقت الذي نحتاج فيه إلى إجراء تعديلات ، مثل إضافة الزيت.

لاحظ دائمًا الأضواء التي تظهر حول عداد السرعة. يمكن أن يشمل ذلك ضوء تحذير الفرامل ، وضوء فحص المحرك ، وضوء تحذير سائل التبريد ، وضوء تحذير ABS ، وضوء محرك الخدمة ، وضوء الوقود الكهربائي ، وضوء تحذير الزيت.

تعرف على معنى كل تحذير وكيفية الرد عليه. قد لا يحتاج البعض إلى عناية فورية لكن البعض الآخر قد يحتاج منك للوقوف ، مثل ضوء تحذير سائل التبريد. هذا يعني ارتفاع درجة حرارة محرك سيارتك ، وإذا لم تقم بإيقاف تشغيل السيارة لتبرد ، فقد تتسبب في تلف دائم.

غيّر الزيت كثيرًا

يحتاج محرك سيارتك إلى التشحيم لكي يعمل بكفاءة. عندما تكون مستويات الزيت لديك منخفضة جدًا أو يكون الزيت متسخًا ، فإن محرك سيارتك سوف يتآكل ، مما قد يعني بالتالي أنك بحاجة إلى استبداله.

قد تتساءل عن كيفية فحص الزيت. تحتاج ببساطة إلى استرداد مقياس العمق من جانب المحرك أو أمام المحرك - إنه مسمار معدني طويل بنهاية صفراء ملتفة. امسح العصا من كل بقايا الزيت ثم اغمس العصا بالكامل في الأنبوب وانتظر بضع ثوان ثم اسحبها. إذا لم يكن مستوى الزيت بين العلامتين ، فأنت بحاجة إلى استبدال الزيت.

حافظ على بطاريتك

يمكن أن تكلف مئات لبطارية السيارة الجديدة. هذا هو السبب في أنها فعالة من حيث التكلفة إذا قمت بإطالة عمر حياتك الحالية.

تأكد من عدم وجود الأوساخ أو السوائل على الجزء العلوي من البطارية ، وأن الكابلات والمشابك والبراغي ليست مفكوكة أو متسخة أو تالفة. أي تآكل هو علامة سيئة. لمزيد من الحماية ، أضف طبقة رقيقة من الشحوم عالية الحرارة إلى القوائم ووصلات الكابلات.

حاول تجنب استنزاف البطارية. تؤدي بعض الإجراءات مثل ترك الأضواء مضاءة أثناء عدم تشغيل السيارة إلى إتلاف البطارية تدريجيًا.

ستحتوي السيارات إما على ضوء تحذير للبطارية أو ضوء فحص للمحرك يظهر على لوحة القيادة عندما تحتاج البطارية للصيانة.

إذا كنت ترغب في إجراء مزيد من الفحص ، فإن غالبية البطاريات بها مؤشر حالة الشحن أعلىها والذي يكشف عن حالة البطارية. أو باستخدام مقياس الفولتميتر ، يجب أن يكون للبطارية قراءة SG أعلى من 1.240 وبجهد ثابت أعلى من 12.5 فولت.

افحص ضغط الإطارات بانتظام

من الأهمية بمكان فحص الإطارات الخاصة بك للتأكد من سلامتك ، والصيانة الشاملة لسيارتك.

إذا كان ضغط الإطارات منخفضًا جدًا ، فأنت أكثر عرضة لخطر الإصابة بإطار مثقوب مما قد يكون خطيرًا ، خاصة عند السرعات العالية. من المحتمل أن تؤدي القيادة السريعة بإطار مثقوب إلى إلحاق ضرر لا يمكن إصلاحه بالمعدن الموجود أسفل العجلة ، وقد يؤدي إلى فقدان السيطرة على سيارتك. بالإضافة إلى المخاطرة بسلامتك ، فإن الحاجة إلى تغيير الإطارات بشكل متكرر ستكلفك أكثر على المدى الطويل.


صيانة مرسيدس الرياض

صيانة بي ام دبليو

صيانة رنج روفر

ورشة اصلاح سيارات

oday hani said...

ارقام يشترون سيارات بيع السيارات التالفة شراء سيارة

بيع سيارات said...

Do you have a vacation car in the Kingdom of Saudi Arabia and you are looking for distinctive services such as تشليح سيارات We offer you the best sites specialized in the field of cars in Saudi Arabia, especially since this field requires expertise and efficiency and this is what we are completely distinguished by 111.